《中山市商品房预售款监管办法》

解读

我局修订了规范性文件《中山市商品房预售款监管办法》（以下简称“新《办法》”），于2024年12月3日起实施。根据《中山市行政机关规范性文件管理规定》（中府〔2015〕14号）的相关规定，现就文件解读如下：

一、文件的修订背景说明

（一）适应房地产市场环境的变化

我局于2015年10月1日颁布《中山市商品房预售款监管办法》（以下简称“原《办法》”），并于2019年11月23日进行了第一次修订。原《办法》出台以来，对指导市商品房预售款监管工作发挥了重要作用。目前，随着房地产行业环境的变化，房地产市场面临着新的问题和挑战，需要结合实际情况调整既有政策，既维护我市房地产市场健康平稳发展，又保障预售人、预购人、施工单位等多方利益。

（二）政策依据

根据《城市商品房预售管理办法》第十一条规定：开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。

根据《广东省商品房预售管理条例》第四条规定：省人民政府建设行政主管部门和市、县人民政府建设行政主管部门或者房地产管理部门（以下称“主管部门”），负责本行政区域内商品房预售管理和本条例的组织实施。

根据《最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施 确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）第二条规定：住房和城乡建设主管部门应当依法妥善处置房地产开发企业等主体的资金使用申请，未尽监督审查义务违规批准用款申请，导致资金挪作他用，损害保全申请人或着执行申请人权利的，依法承担相应责任。

根据《住房城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）第三点意见，监管额度是监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度，由市、县住房和城乡建设部门根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用条件等因素确定。

二、文件主要内容

新《办法》共三十条。

第一章（第一至第五条）主要明确了新《办法》出台的依据及背景、适用范围、名词定义、相关单位职责要求等。

第二章（第六至第八条）主要明确了预售人及监管银行设立商品房预售款专用账户的相关要求。

第三章（第九至第二十五条）主要明确了商品房预售款收存、拨付要求、使用用款计划方式支取预售款所需的材料、使用监管额度方式支取预售款的流程及监管额度、使用现金保函方式支取预售款的条件、预售项目委托属地镇街监管、解除商品房买卖协议的相关材料、预售款监督管理具体实施部门受理预售款申请的审核时限及相关操作、预售款监督管理具体实施部门不予核准用款的情形、商品房首次登记后申请解除专用账户监管要求的情形。

第四章（第二十六至第二十九条）主要明确了各相关部门、单位违反新《办法》的责任追究。

第三十条主要明确了新《办法》实施日期和有效日期。

三、其他重点内容

（一）关于明确各镇政府（街道办事处）的职责

为加强商品房预售资金监管，保障项目顺利推进，我局于2022年9月1日实施商品房预售款属地镇街联动监管机制。新《办法》明确了各镇政府（街道办事处）的职责，协助做好预售款的监督管理工作，负责组织人员现场查看项目工程进度，核实项目工程进度款支付情况及项目交付情况。属地镇街联动监管，夯实镇街的管理职责，加强商品房预售款的日常监督管理，有利于及时掌握项目建设情况，保障工程进度款按时支付，保障预售资金规范使用，确保预售资金拨付到位。

（二）关于设立商品房预售款专用账户的要求

为加强对预售资金监管账户的管理，根据《住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）第二条规定，将一个预售许可原则上可设立1-3个商品房预售款专用账户的条款修改为：一个商品房预售许可对应一个商品房预售款专用账户。

（三）关于新增商品房预售款监管支取方式

根据《住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号），各地市可以合理确定商品房预售款的监管额度。通过对珠海、惠州、佛山等周边城市的调研，结合中山实际情况，我局合理确定预售资金监管额度，当监管账户内的资金达到监管额度后，超出监管额度的资金可由房地产开发企业提取使用。新增商品房预售款监管支取方式，有利于在保障工程建设的前提下释放出更多的资金，提高预售资金使用的灵活性。

（四）明确监管额度外资金提取使用范围

根据《金融监管总局 住房城乡建设部关于进一步发挥城市房地产融资协调机制作用 满足房地产项目合理融资需求的通知》（金发〔2024〕14号））第十三点：优化预售资金管理，合理确定预售资金监管额度，在确保项目建成交付的基础上，对于超出监管额度的预售资金，允许房地产开发企业提取一定数额用于偿还本项目开发贷款。协调各方共同做好资金监管，重点保证项目交付及贷款按期偿还，在房屋建成交付前，未经城市协调机制同意，各相关部门原则上不得扣划监管额度内资金。明确监管额度外的资金，在确保项目建成交付的基础上，在超出监管额度的销售资金，允许预售人提取一定数额用于偿还本项目开发贷款。

（五）明确“清单化”管理的具体做法

为进一步加强预售资金管理，预售房地产项目实行“清单化”管理，属地政府负起主体责任，严格核实项目工程建设进度和按照清单明细支付工程款项和法定税费，保证预售资金用于后续工程建设。