“住”是城市居民高度关注的民生话题，老旧小区改造是较早推进城市化的城市绕不开的系统性工程。2023年初，中山市政府将加快老旧小区改造纳入2023年中山市十件民生实事，成立以市领导任组长的老旧小区改造工作专班统筹推进工作。
截至2023年底，中山市老旧小区改造工作实现开工改造134个，完成改造30个。通过加装电梯、新建配套、引入物业管理等改造举措，中山老旧小区正焕发新活力。
截至2023年底，中山市老旧小区改造工作实现开工改造134个，完成改造30个。南方+ 李姗恒 拍摄
“把钱用在刀刃上” 优先开展基础类改造
年终岁末，中山老旧小区改造加速推进。最近，涉及4个小区、近500栋居民楼的石岐街道涵秀里片区老旧小区改造项目正式启动。本次改造的涵秀里片区位于石岐桂园路以北、孙文东路以南、孙文中路以东、华柏路以西，和泰路以东，地处中山老城区，总占地面积约14万平方米，预计300天内完成水电气公共基础设施、“三线”整治、停车规整、社区品质等方面改造。
当下，老旧小区改造工作正在中山市多个镇街全面开展。改造工作要改什么？中山将在“加快老旧小区改造”的民生实事事项中提出，要“一区一策”开展老旧小区改造，因地制宜修缮屋面、外墙、楼梯，优化供水、供电、供气、排水、消防、照明、绿化、停车位、文体设施等配套。
“我们优先解决居民最关心、需求最紧迫的问题，把钱用在刀刃上。”中山市住房和城乡建设局相关负责人介绍，相比往年，2023年中山在老旧小区改造中投入了更多资金，并且涉及小区更广、改造领域更全。
为了改出让更多居民满意的效果，中山在开展改造前，大范围收集居民声音，由居民投票决定最想改造的内容以及如何改造。
“我们一周之内和居民们开了三次会，听取大家的意见。”东区街道竹苑社区党委书记吴锡良说。为了征求社区内参与改造的老旧小区的居民意见，他和同事们组织起居民线下征询会，一起讨论老旧小区改造方案的制订和修改。“比如下水管道治理、煤气入户、树木修剪，居民的呼声都很高。”吴锡良罗列着从居民那里征集来的意见，与同事们完善着方案。
通过多方收集意见和研究，增设停车位、地下管网修复、小区路面修复、整治三线等基础类改造，成为中山老旧小区改造的重点改造领域。
竹苑社区松苑横街小区是东区街道的改造小区之一。经过改造施工，小区内部道路铺上了沥青，停车位进一步规范设置，居民楼之间建起了风雨连廊，房屋外立面也得到了清洁。
中山市东区街道松苑横街小区。南方+ 李姗恒 拍摄
“没想到这么漂亮。”竹苑社区居民陈女士满意地说道。在她看来，修整路面、扩大公共空间等改造措施，更加便捷了小区内不少老人家的日常出行。
为让改造工作更加有规可循，2023年5月，中山市发布《中山市城镇老旧小区改造工作指引（2023年版）》，列出了约80项老旧小区改造要素分类清单。从“水电气基础设施整治”“停车位整治”到“成立小区自治组织”“历史街区、历史建筑保护”，逐一明晰了改造的各领域和注意事项。
老旧小区空调外机箱安装了外罩。南方+ 李姗恒 拍摄
新政破解“一票否决” 加装电梯进度提速
随着老旧小区改造工作深入开展，一些老旧小区建设管理的难点也被逐渐破解。
由于建设时间较早，中山市中心城区目前大部分老旧小区居民楼基本都使用步梯。而小区居住者多为老人，上下楼不便，对加装电梯需求日益增长。但加装工作面临不少难点，其中就包括同楼栋高低层居民意见统一问题。过去，老旧小区楼房加装电梯需经该楼房全体业主同意通过。楼房的任何一位业主若不同意，都可“一票否决”，这造成了居民间的矛盾，也导致加装电梯落地难。
为满足市民需求，2023年，中山市住房和城乡建设局、中山市自然资源局发布《中山市城镇老旧小区加装电梯实施细则》（下称《细则》），对符合2000年之前建成等条件的住宅小区加装电梯事项作了详细说明。其中，新规对老旧小区的加装电梯走出了关键一步：通过基础协商、纠纷调解、民事诉讼等方式，依法破解居民协商过程中“一票否决”难题，贯彻《中华人民共和国民法典》精神，在业主参与表决和同意率达法定比例后，加装电梯即可合法进入申请流程。
“我们可算有机会去推动了。”家住中山市东区街道松苑街的岑女士和邻居们激动地表示。过去，仅有3户居民不赞成楼栋加装电梯，其中一户还提出了令赞成安装的居民难以接受的赔偿条件，导致加装电梯的事项一再搁置。根据《细则》，岑女士与几位业主代表前往街道办事处协商处理业主间的不同意见，最终顺利推动加装电梯工作落地。
老旧小区楼栋新加装电梯。南方+ 李姗恒 拍摄
“EPC+O”推动长效管理 改造效果“续航”更强
老旧小区改造，需要防止改后无人管理，让改造效果“续航”更久。因此，后期运营管理尤为重要，但这也是老旧小区管理的难点之一。
2023年9月，中山首个采取“EPC+O”模式的老旧小区改造项目——石岐街道洪家基片区项目开工。这一模式，采用设计、采购、施工及运营一体化总承包，将在前期阶段明确后期管理运营的内容，意味着建设单位要从全生命周期来思考改造，其小区改造方案要更符合后续运营的需求，做到一次改造、长效运维。
改造后，洪家基片区不仅将改造约10万平方米的建筑外立面、规整新增200余个停车位、提升改造约2.7公里道路、改造约3.7公里排水系统，还将获得项目承建方提供的后续运营服务。“道路更宽敞、绿化更整洁，居住空间更安全、舒适，我充满了期待。”居民胡先生说。
可持续的维护，也为老旧小区创造了持续“造血”能力，进而实现老旧小区改造的可持续发展。例如，承建单位将对公有房屋、机动车泊位、公共广告位等存量资源进行活化利用；又或者整合相关闲置物业、公有物业，成套成片共同改造提升和经营管理，适当增加便民商业设施，丰富社区供给，提升小区居住品质和街区活力。
“采用“EPC+O”模式实施老旧小区改造的目的，是希望通过改造项目自带一段时间的“免交物业费”的过渡期，在社区内开展群众工作，让居民在享受物业服务的同时，推动老旧小区成立业委会等自治组织，为后续引入物业单位打好基础。”中山市住房和城乡建设局相关负责人表示，中山还通过引入产业链、增加面向居民点对点的生活服务，进而为居民提供部分物业管理服务，以居民消费产生的收益对小区进行维护管理。
